L'assemblée générale est le seul organe qui engage le syndicat des copropriétaires

Une copropriété n’a pas de dirigeant. Elle a un syndicat de copropriétaires, personne morale créée de plein droit par l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et ce syndicat n’exprime sa volonté que d’une seule façon : la délibération d’une assemblée générale, régulièrement convoquée, votée à la majorité prévue par la loi, consignée dans un procès-verbal. Tout le reste — la compétence du syndic, l’avis du conseil syndical, l’accord verbal entre voisins — n’engage personne.

C’est ce qui rend la mécanique de l’assemblée aussi importante que le fond des décisions. Une dépense parfaitement justifiée mais votée sous la mauvaise majorité tombe. Une résolution utile mais absente de l’ordre du jour n’existe pas.

Trois organes, une seule autorité

Organe	Ce qu’il est	Texte	Ce qu’il ne peut pas faire
Assemblée générale	La réunion des copropriétaires, seule habilitée à décider pour le syndicat	Articles 17 et 24 à 26 de la loi de 1965	Décider d’une question non inscrite à l’ordre du jour
Syndic	Mandataire du syndicat, chargé d’exécuter les décisions et d’administrer	Article 18 de la loi de 1965	Engager une dépense non votée, hors urgence
Conseil syndical	Organe d’assistance et de contrôle du syndic, élu par l’assemblée	Article 21 de la loi de 1965	Prendre une décision à la place de l’assemblée

La hiérarchie tient en une phrase : l’assemblée décide, le syndic exécute, le conseil syndical contrôle. Le conseil syndical peut recevoir une délégation de pouvoir de l’assemblée pour des actes limités, mais cette délégation est encadrée et ne transforme jamais le conseil en organe décisionnel autonome.

L’assemblée se réunit au moins une fois par an

Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose la tenue d’une assemblée générale au moins une fois par an. En pratique, c’est celle qui approuve les comptes de l’exercice clos et vote le budget prévisionnel de l’exercice suivant, conformément à l’article 14-1 de la loi de 1965.

Rien n’interdit d’en tenir d’autres. Une assemblée peut être convoquée à tout moment par le syndic, ou à la demande du conseil syndical ou de copropriétaires représentant au moins un quart des voix du syndicat. Les conditions de convocation et le délai applicable sont détaillés dans la note consacrée à la convocation et aux délais.

L’ordre du jour borne le pouvoir de l’assemblée

L’assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour joint à la convocation. Ce n’est pas une formalité : c’est ce qui permet à un copropriétaire absent de savoir ce qui va se décider et de voter par correspondance ou de donner mandat en connaissance de cause.

Deux conséquences pratiques. D’abord, une question ajoutée en séance ne peut donner lieu qu’à un échange, jamais à une décision opposable. Ensuite, le libellé compte autant que la présence de la question : une résolution rédigée de façon trop vague pour que le sens et la portée du vote soient compris fragilise la délibération.

Chaque copropriétaire peut faire inscrire une question à l’ordre du jour en la notifiant au syndic. Le décret de 1967 organise cette faculté, mais elle suppose une notification en temps utile : une demande arrivée après l’envoi de la convocation sera reportée à l’assemblée suivante.

Voter en personne, par mandat ou par correspondance

Trois modes de participation coexistent depuis l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020.

• En personne. Le copropriétaire, ou son représentant légal, émarge la feuille de présence.
• Par mandat. L’article 22 de la loi de 1965 autorise la délégation du droit de vote à un mandataire. Le nombre de délégations qu’une même personne peut recevoir est plafonné, avec une exception lorsque le total des voix ainsi réunies reste faible au regard de l’ensemble du syndicat. Le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent pas être mandataires.
• Par correspondance. L’article 17-1 A de la loi de 1965 ouvre le vote au moyen d’un formulaire dont le modèle est fixé par arrêté, joint à la convocation. Le vote par correspondance est décompté comme un vote exprimé ; si la résolution est amendée en séance, le votant par correspondance est traité comme défaillant sur cette résolution.

La tenue de l’assemblée par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique est également prévue par les textes, sur décision de l’assemblée qui en fixe les modalités.

La copropriété ne connaît pas de quorum

C’est le contresens le plus répandu, et il vaut la peine de le nommer : la loi de 1965 n’impose aucune condition de quorum pour qu’une assemblée générale de copropriété délibère valablement. L’assemblée se tient quel que soit le nombre de copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Ce qui varie, ce n’est pas la validité de la séance, c’est le dénominateur du calcul de la majorité. L’article 24 compte les voix exprimées par les seuls participants ; l’article 25 compte les voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Une assemblée faiblement fréquentée adopte donc sans difficulté une décision d’entretien courant et échoue sur la désignation d’un syndic, alors que personne n’a voté contre. Le détail des quatre régimes figure dans la note sur les règles de majorité.

Le procès-verbal fait courir les délais

À l’issue de la séance, un procès-verbal est établi et signé. Il mentionne le résultat de chaque vote, le nom des copropriétaires qui ont voté contre et de ceux qui se sont abstenus, ainsi que les réserves éventuelles.

Le syndic notifie ensuite ce procès-verbal aux copropriétaires opposants et défaillants. Cette notification est l’événement juridique central de l’après-assemblée : c’est d’elle que court le délai de deux mois de l’article 42 de la loi de 1965 pour agir en annulation, examiné dans la note sur la contestation d’une décision.

Ce que l’assemblée ne peut pas décider seule

Le pouvoir de l’assemblée n’est pas illimité. Trois bornes reviennent constamment.

Les droits privatifs. Une assemblée ne peut pas porter atteinte, par un vote, aux modalités de jouissance des parties privatives telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

La répartition des charges. L’article 11 de la loi de 1965 la soumet en principe à l’unanimité, sauf lorsque des travaux ou des actes régulièrement votés rendent nécessaire une modification, qui suit alors la même majorité. Le mécanisme est détaillé dans la note sur la répartition des charges.

La destination de l’immeuble. L’article 26 réserve à une double majorité les décisions touchant aux modalités de jouissance des parties communes, et interdit à l’assemblée d’imposer une décision contraire à la destination de l’immeuble telle que le règlement la définit.

Enfin, les clauses du règlement de copropriété contraires aux dispositions impératives de la loi sont réputées non écrites par l’article 43. Un vote conforme à un règlement lui-même illégal ne sauve pas la décision.

Où vérifier

L’organisation de l’assemblée générale relève de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis — principalement ses articles 14, 17, 17-1 A, 21, 22, 24 à 26, 42 et 43 — et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application. Les deux textes sont consultables sur Légifrance dans leur version en vigueur, avec l’historique des modifications.

Deux réformes récentes commandent l’état actuel du texte : la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite ELAN et l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020, qui a réécrit une large part du chapitre consacré à l’assemblée. La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé a de nouveau modifié plusieurs articles : vérifiez la version applicable à la date de votre assemblée plutôt qu’une synthèse antérieure.

Pour une lecture non contentieuse, l’ANIL et son réseau d’agences départementales publient des fiches actualisées, et l’ARC diffuse des analyses destinées aux conseils syndicaux.

Page mise à jour le 7 septembre 2026. Information générale sur le droit de la copropriété ; aucune situation particulière n’y est examinée.