La contestation d'une décision d'assemblée se ferme deux mois après la notification du procès-verbal

La copropriété est l’un des rares domaines où une illégalité se purge par le seul écoulement du temps. Une résolution votée sous une majorité qui n’était pas la bonne, adoptée sur une question absente de l’ordre du jour, ou contraire au règlement de copropriété, reste annulable pendant deux mois. Ensuite, elle produit ses effets comme si elle avait été régulière.

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 organise ce délai court, et il l’assortit de deux verrous qui surprennent souvent : toutes les personnes présentes à l’assemblée ne peuvent pas agir, et le point de départ n’est pas la date de la séance.

Qui peut agir

L’action en annulation est ouverte aux copropriétaires opposants ou défaillants.

• Opposant : le copropriétaire qui a voté contre la résolution, et dont le vote négatif figure au procès-verbal. C’est pour cette raison que le procès-verbal doit nommer ceux qui ont voté contre.
• Défaillant : le copropriétaire ni présent ni représenté, qui n’a pas non plus voté par correspondance sur la question.

Deux positions ferment l’action. Celui qui a voté pour ne peut pas attaquer sa propre décision. Celui qui s’est abstenu n’est en principe pas regardé comme opposant : l’abstention est enregistrée au procès-verbal, mais elle ne constitue pas un vote contre. La prudence, pour qui entend se réserver un recours, consiste donc à faire porter au procès-verbal un vote négatif explicite plutôt qu’une abstention.

Le syndicat lui-même, un locataire, ou un tiers à la copropriété n’ont pas qualité pour agir sur ce fondement.

Le délai court à partir de la notification, pas de la séance

C’est le point que la pratique déplace le plus souvent. La chronologie est la suivante :

Étape	Délai	Texte
Tenue de l’assemblée générale	—	Loi du 10 juillet 1965
Notification du procès-verbal aux opposants et défaillants par le syndic	Un mois à compter de la tenue de l’assemblée	Décret du 17 mars 1967
Action en annulation d’une décision	Deux mois à compter de la notification, à peine de déchéance	Article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965

Il en résulte que deux copropriétaires opposants n’ont pas nécessairement la même date limite : le délai court pour chacun à compter de la notification qui lui a été faite.

Il en résulte aussi qu’une notification irrégulière — adressée à une mauvaise adresse, incomplète, envoyée par un canal électronique sans accord exprès du destinataire — ne fait pas courir le délai. Le copropriétaire concerné reste recevable au-delà de deux mois, mais il lui appartient d’établir l’irrégularité de la notification.

Le délai est un délai de déchéance : il ne se suspend pas, ne s’interrompt pas par une réclamation adressée au syndic, et une négociation amiable engagée entre-temps ne le proroge pas.

Les motifs qui prospèrent

Le juge ne réexamine pas l’opportunité d’une décision. Il contrôle sa régularité. Les griefs qui reviennent le plus souvent :

La majorité erronée. Une décision relevant de l’article 25 adoptée à la majorité de l’article 24 sans passage régulier par la passerelle de l’article 25-1, ou une décision de l’article 26 traitée comme une décision de l’article 25. La cartographie complète figure dans la note sur les règles de majorité.

La question non inscrite. L’assemblée ne peut décider que sur l’ordre du jour joint à la convocation. Une résolution votée « en questions diverses » n’a pas d’existence juridique.

Le vice de convocation. Délai de vingt et un jours non respecté, copropriétaire non convoqué, document exigé non joint : les hypothèses sont détaillées dans la note sur la convocation et les délais. Un vice qui atteint la convocation elle-même peut emporter l’annulation de l’assemblée entière.

La violation du règlement de copropriété ou de la loi. Une décision qui porte atteinte aux droits privatifs, ou qui contrevient à la destination de l’immeuble, excède le pouvoir de l’assemblée quelle que soit la majorité obtenue.

L’abus de majorité. La décision, régulière en la forme, est prise dans l’intérêt personnel de la majorité et au détriment de la minorité, sans utilité pour le syndicat. Le grief existe, mais il est d’un maniement délicat : la charge de la preuve pèse entièrement sur le demandeur.

Le défaut de qualité du votant. Vote émis par un mandataire au-delà du nombre de délégations autorisé par l’article 22, vote du syndic ou de ses préposés comme mandataires, décompte de voix erroné au regard des tantièmes.

Annuler une résolution ou toute l’assemblée

Le juge annule ce que le vice atteint. Un grief propre à une résolution — une majorité mal appliquée, un devis manquant — entraîne l’annulation de cette seule résolution ; les autres subsistent. Un grief qui affecte la régularité de la convocation ou la constitution de l’assemblée atteint l’ensemble des délibérations de la séance.

L’annulation est rétroactive : la décision est réputée n’avoir jamais existé. Cela ne fait pas disparaître les travaux exécutés ni les sommes dépensées, ce qui explique l’existence d’un mécanisme de suspension.

Les travaux votés restent suspendus pendant le délai

L’article 42 prévoit que, sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés en application des articles 25 et 26 de la loi de 1965 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de contestation.

Cette suspension n’est pas facultative pour le syndic. Elle explique le décalage, souvent mal compris, entre le vote d’un chantier en assemblée et son démarrage effectif : le syndicat attend que la décision soit devenue définitive. L’urgence, appréciée au regard de la sauvegarde de l’immeuble, est la seule dérogation.

Ce que le délai de deux mois ne ferme pas

Trois séries de contestations échappent à l’article 42.

Les clauses réputées non écrites. L’article 43 de la loi de 1965 frappe de nullité, sans condition de délai, les clauses du règlement de copropriété contraires aux dispositions impératives de la loi et du décret. L’action tendant à les faire déclarer non écrites n’est pas enfermée dans les deux mois.

La contestation des charges elles-mêmes. Contester le montant ou l’imputation d’une charge individuelle n’est pas contester la décision qui a approuvé les comptes ; les deux actions ne suivent pas le même régime. La révision de la répartition obéit à ses propres délais, exposés dans la note sur la répartition des charges.

Les décisions inexistantes. Une « décision » qui n’a jamais été soumise au vote, ou une assemblée qui n’a pas été tenue, ne relève pas de l’annulation mais du constat d’inexistence.

Où l’action se porte

Le litige relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. L’assignation doit être délivrée dans le délai de deux mois : ce n’est pas la saisine du juge après une simple lettre au syndic qui interrompt la déchéance, mais l’acte introductif d’instance lui-même.

Les règles de représentation, les frais et le déroulement de la procédure varient selon la nature et le montant de la demande. Cette page décrit un mécanisme juridique général ; elle n’examine aucune situation individuelle et ne remplace pas la consultation d’un professionnel habilité.

Où vérifier

Le régime de la contestation figure à l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dont l’alinéa 2 fixe le délai de deux mois à peine de déchéance et l’alinéa suivant la suspension de l’exécution des travaux. L’article 43 de la même loi traite des clauses réputées non écrites. Les modalités de notification du procès-verbal relèvent du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Les deux textes se consultent sur Légifrance dans leur version en vigueur, avec l’historique complet des modifications.

L’article 42 a été réécrit par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable depuis le 1er juin 2020 : les analyses antérieures à cette date ne décrivent plus le droit positif. La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé a de nouveau touché plusieurs articles du statut de la copropriété ; vérifiez la version applicable à la date de l’assemblée contestée, et non la version actuelle si l’assemblée est ancienne.

Pour une première lecture, l’ANIL et les agences départementales d’information sur le logement publient des fiches gratuites et actualisées, et l’ARC documente les motifs de contestation les plus fréquents du point de vue des conseils syndicaux.

Page mise à jour le 7 septembre 2026.