Articles 24, 25 et 26 : la carte des majorités en copropriété

En copropriété, la majorité applicable ne se choisit pas : elle dépend de la nature de la décision. Se tromper d’article n’est pas une erreur de forme sans conséquence — la décision devient contestable dans le délai qui suit la notification du procès-verbal, et un vote acquis en séance peut disparaître plusieurs mois plus tard.

Ce qu’on compte, et ce n’est pas des têtes

Première source de malentendu : en assemblée générale, on ne compte pas les copropriétaires, on compte des voix. Chaque lot dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part de parties communes, exprimée en tantièmes. Le propriétaire d’un grand appartement pèse donc plus que celui d’un studio, et deux personnes peuvent représenter à elles seules la majorité d’une petite copropriété.

Une exception mérite d’être connue : lorsqu’un copropriétaire détient une part de voix supérieure à la moitié du total, sa voix est réduite à la somme de celles des autres. Le mécanisme figure dans la loi de 1965 et évite qu’un propriétaire majoritaire décide seul de tout.

Les quatre régimes de vote

Règle	Ce qu’elle compte	Exemples de décisions
Article 24	Majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance	Travaux d’entretien courant, approbation des comptes, budget prévisionnel
Article 25	Majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non	Désignation du syndic, travaux d’économie d’énergie, autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes
Article 25-1	Second vote à l’article 24 si le premier a réuni au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires	Passerelle, utilisable dans la même assemblée
Article 26	Double majorité : majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix	Modification du règlement quant à la jouissance des parties communes, actes d’acquisition

La différence entre l’article 24 et l’article 25 est celle qui se joue le plus souvent : le premier compte les présents, le second compte tout le monde. Une assemblée peu fréquentée peut donc adopter sans peine une décision de l’article 24 et échouer sur une décision de l’article 25 alors que personne n’a voté contre. L’absentéisme ne bloque pas les décisions courantes ; il bloque les décisions structurantes.

L’article 26 est encore plus exigeant, parce qu’il ajoute un décompte par tête au décompte par voix. Il faut à la fois plus de la moitié des copropriétaires et une large majorité des tantièmes. Une copropriété où quelques gros lots détiennent l’essentiel des voix peut réunir les deux tiers sans réunir la majorité des personnes, et la décision échoue.

Au-delà de l’article 26, certaines décisions relèvent encore de l’unanimité — celles qui touchent aux droits les plus fondamentaux attachés aux lots. Leur liste est courte et figure dans le texte : mieux vaut la vérifier au cas par cas que se fier à une énumération de mémoire.

La passerelle de l’article 25-1

Quand une décision relevant de l’article 25 recueille au moins un tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires sans atteindre la majorité requise, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité de l’article 24. C’est une faculté, pas une obligation, et elle suppose que la question ait bien été inscrite à l’ordre du jour.

En dessous d’un tiers, la passerelle ne joue pas : il faut convoquer une nouvelle assemblée, avec tout ce que cela suppose de délais et de frais.

Une passerelle comparable existe pour les décisions de l’article 26, permettant sous conditions un second vote à la majorité de l’article 25. Ses seuils sont plus délicats et ont évolué avec les réformes successives : ne les appliquez pas de mémoire, vérifiez le texte en vigueur au moment de votre assemblée — c’est exactement le genre de détail sur lequel un procès-verbal se fait annuler.

L’ordre du jour, verrou qu’on oublie

Une question qui ne figure pas à l’ordre du jour ne peut pas être votée. Ce n’est pas une formalité contournable : l’assemblée ne délibère valablement que sur ce qui a été annoncé aux copropriétaires avec la convocation, accompagné des documents nécessaires à la décision.

Conséquence pratique : une résolution ajoutée en séance, même par accord apparent de tous les présents, reste fragile. La bonne réponse est de la reporter à l’assemblée suivante ou de demander son inscription au syndic dans les formes, plutôt que de la voter et d’espérer que personne ne la conteste.

Le vote par correspondance

Depuis la réforme entrée en vigueur en 2019, un copropriétaire peut voter par correspondance à l’aide d’un formulaire adressé au syndic avant l’assemblée. Ces votes comptent dans le décompte des présents et représentés, ce qui change concrètement les équilibres sur les décisions de l’article 24.

Un point de vigilance revient souvent : lorsqu’une résolution est modifiée en séance, le vote par correspondance émis sur la version initiale ne peut plus être considéré comme un vote favorable à la version modifiée. C’est une source classique de contestation.

Ce qui rend une décision contestable

Le vote sous une majorité moins exigeante que celle prévue par la loi est un motif d’annulation classique, au même titre que le défaut de convocation régulière, l’absence de document annexé ou la délibération hors ordre du jour.

L’action est ouverte aux copropriétaires opposants ou défaillants — pas à ceux qui ont voté pour — dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Passé ce délai, la décision est définitive, même irrégulière. C’est pourquoi la vérification se fait à réception du procès-verbal, pas six mois plus tard quand les travaux commencent.

Ce qu’il faut vérifier avant l’assemblée

• La convocation a-t-elle été envoyée dans les formes et le délai prévus ?
• Chaque résolution porte-t-elle la mention de la majorité applicable ?
• Les documents nécessaires à chaque décision sont-ils bien joints ?
• Les résolutions qui relèvent de l’article 25 sont-elles identifiées comme telles, avec la passerelle prévue en cas d’échec ?

Ces quatre questions se posent avant la séance, où elles coûtent un courrier au syndic. Après la séance, elles coûtent une procédure.

Où vérifier

Les règles ci-dessus figurent aux articles 24 à 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, consultable sur Légifrance dans sa version en vigueur. Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise les modalités de convocation, l’ordre du jour et la tenue de l’assemblée. Le délai de contestation figure à l’article 42 de la loi de 1965.

La copropriété est un domaine régulièrement réformé — loi ELAN, ordonnance de 2019, textes ultérieurs. Vérifiez systématiquement la version applicable à la date de votre assemblée, et non la version courante au moment où vous lisez. L’ANIL et l’ARC publient par ailleurs des fiches pratiques à jour, utiles pour recouper.