Les charges de copropriété se répartissent selon deux clés, pas une

Un appel de charges se lit rarement de bout en bout, et il est presque toujours contesté sur le mauvais terrain. La question n’est pas « combien », mais « selon quelle clé ». L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose en effet deux modes de répartition distincts, appliqués à deux catégories de dépenses différentes, et le règlement de copropriété doit fixer la quote-part de chaque lot dans chacune d’elles.

Une copropriété qui répartit tout au prorata des tantièmes généraux applique donc une seule clé là où la loi en exige deux — et une clause du règlement qui organise cette confusion est susceptible d’être déclarée non écrite.

Deux catégories, deux clés

Catégorie	Ce qu’elle recouvre	Clé de répartition	Exemples
Charges de services collectifs et d’éléments d’équipement commun	Ce qui dessert les lots par un service ou un équipement	En fonction de l’utilité objective du service ou de l’équipement pour chaque lot	Ascenseur, chauffage collectif, eau chaude collective, interphone
Charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes	Ce qui maintient l’immeuble en état et le fait fonctionner	Proportionnellement à la valeur relative des parties privatives de chaque lot	Ravalement, toiture, honoraires du syndic, assurance de l’immeuble, entretien des espaces communs

La première clé est fonctionnelle. Elle mesure l’utilité que l’équipement présente objectivement pour le lot, indépendamment de l’usage qu’en fait réellement son occupant. Un copropriétaire du cinquième étage qui monte à pied participe aux charges d’ascenseur comme les autres occupants du cinquième : c’est la desserte du lot qui compte, pas le comportement de la personne.

La seconde clé est patrimoniale. Elle suit les tantièmes de charges générales, qui traduisent la valeur relative du lot dans l’ensemble.

Les tantièmes ne mesurent pas la surface

L’article 5 de la loi de 1965 énonce le critère : la valeur relative des parties privatives est déterminée en considération de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

Trois conséquences en découlent, et elles surprennent régulièrement.

Deux lots de surface identique peuvent porter des tantièmes différents si leur situation dans l’immeuble diffère — étage, exposition, accès. La destination du lot est indifférente : transformer un logement en local professionnel ne modifie pas les tantièmes. Et la surface retenue au règlement n’est pas nécessairement celle de la loi Carrez, qui répond à un objectif d’information de l’acquéreur et non de répartition des charges.

Les tantièmes ne se recalculent donc pas au fil des usages. Ils résultent du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, publiés au fichier immobilier.

Ce que le règlement doit contenir

L’article 10 de la loi de 1965 impose au règlement de copropriété de fixer la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Un règlement muet sur la répartition des charges spéciales, ou qui se contente d’un tantième unique appliqué à toutes les dépenses, est lacunaire au regard du texte.

En pratique, un règlement complet comporte plusieurs grilles : les tantièmes généraux, et autant de grilles particulières qu’il existe de services ou d’équipements dont l’utilité varie selon les lots — ascenseur, chauffage, bâtiment, escalier, cage.

Modifier la répartition : l’unanimité, sauf

L’article 11 de la loi de 1965 pose le principe : la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. C’est une protection du droit de propriété, puisqu’une nouvelle clé déplace une charge financière d’un lot vers un autre.

Le même article prévoit toutefois une exception importante. Lorsque des travaux, ou des actes d’acquisition ou de disposition, sont régulièrement décidés par l’assemblée à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition rendue nécessaire par cette décision peut être adoptée à la même majorité. La modification est alors l’accessoire d’une décision principale : elle ne peut pas être votée pour elle-même à cette majorité allégée.

Une décision d’assemblée qui modifierait la répartition en dehors de ces conditions est attaquable dans les formes et le délai exposés dans la note sur la contestation d’une décision.

L’action en révision de l’article 12

L’article 12 de la loi de 1965 ouvre une voie judiciaire lorsque la répartition inscrite au règlement s’écarte sensiblement de ce que l’article 10 aurait imposé.

Deux conditions se cumulent.

Un écart d’au moins un quart. L’action suppose que la part correspondant au lot du demandeur soit supérieure de plus d’un quart, ou que celle d’un autre copropriétaire soit inférieure de plus d’un quart, à la part qui résulterait d’une répartition conforme à l’article 10.

Un délai. L’action doit être introduite dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, ou dans les deux ans de la première mutation à titre onéreux d’un lot intervenue depuis cette publication.

Passé ces délais, la répartition inscrite au règlement s’impose, même si elle s’écarte du critère légal. C’est la raison pour laquelle une répartition ancienne et manifestement inadaptée ne se corrige plus par cette voie, mais seulement par un vote dans les conditions de l’article 11.

Les clauses réputées non écrites

L’article 43 de la loi de 1965 frappe les clauses du règlement contraires aux dispositions impératives de la loi et de son décret d’application. Elles sont réputées non écrites, ce qui signifie qu’elles n’ont jamais produit d’effet.

Ce mécanisme se distingue de l’action en révision de l’article 12 sur deux points. Il ne suppose aucun écart chiffré : il suffit que la clause contredise un texte impératif. Et l’action tendant à faire déclarer une clause non écrite n’est pas enfermée dans le délai de cinq ans de l’article 12. Une clause qui répartirait, par exemple, des charges d’équipement en ignorant totalement le critère d’utilité objective relève de cette catégorie.

Budget prévisionnel, travaux, fonds de travaux

La répartition détermine la part de chacun ; le calendrier de paiement relève d’autres articles.

L’article 14-1 de la loi de 1965 impose le vote annuel d’un budget prévisionnel couvrant les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration. Les copropriétaires versent des provisions dont l’exigibilité suit la périodicité fixée par le texte et par la décision de l’assemblée.

L’article 14-2 traite des travaux qui ne relèvent pas du budget prévisionnel. Ils font l’objet d’un vote spécifique, assorti d’une décision sur les modalités d’appel de fonds et l’échelonnement des versements. Le même article organise le fonds de travaux, alimenté par une cotisation annuelle et rattaché au projet de plan pluriannuel de travaux ; ce dispositif a été substantiellement modifié par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 puis par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, avec une entrée en vigueur échelonnée selon la taille de la copropriété. Le taux de cotisation applicable et le calendrier se vérifient dans la version en vigueur du texte, et non dans une synthèse antérieure.

Une précision sur la vente : les provisions du budget prévisionnel sont dues par le copropriétaire en titre à la date de leur exigibilité, ce qui explique le soin apporté aux documents comptables lors d’une mutation, détaillés dans la note sur les documents obligatoires à la vente.

L’impayé rend les provisions suivantes exigibles

L’article 19-2 de la loi de 1965 organise une déchéance du terme. À défaut de versement d’une provision à sa date d’exigibilité, et après une mise en demeure restée infructueuse au terme du délai prévu par le texte, les autres provisions non encore échues du budget prévisionnel deviennent immédiatement exigibles.

Le dispositif a été remanié par les réformes récentes, notamment quant aux sommes concernées et à la procédure applicable : son état actuel se lit directement dans la version en vigueur de l’article. Les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement relèvent, quant à eux, de l’article 10-1, qui permet de les mettre à la charge du seul copropriétaire défaillant lorsque ses conditions sont réunies.

Où vérifier

La matière repose sur les articles 5, 10, 10-1, 11, 12, 14-1, 14-2, 19-2 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, complétés par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pour les règles comptables et les modalités d’appel de fonds. Les textes sont consultables sur Légifrance dans leur version en vigueur, avec l’historique des modifications article par article.

Le régime du fonds de travaux et du plan pluriannuel de travaux a été profondément modifié par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience puis par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé, avec des entrées en vigueur échelonnées selon le nombre de lots. C’est le point du droit des charges qui se périme le plus vite : ne reprenez aucun pourcentage ni aucune date sans les avoir relus sur Légifrance ou sur service-public.fr.

L’ANIL publie des fiches gratuites sur la répartition des charges et le budget prévisionnel, et l’ARC met à disposition des conseils syndicaux des méthodes de lecture des annexes comptables.

Page mise à jour le 7 septembre 2026. Information générale de portée nationale ; aucune situation individuelle n’est examinée.