Sans les documents de copropriété annexés, le délai de rétractation de l'acquéreur ne court pas

Vendre un lot de copropriété, c’est transmettre une part d’un ensemble collectif : un règlement, des décisions d’assemblée, une comptabilité, un état d’entretien et, souvent, des travaux votés dont la facture n’est pas encore tombée. Le législateur en a tiré une obligation d’information dense, concentrée à l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation, issu de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR.

La sanction n’est pas une amende. Elle est procédurale, et c’est ce qui la rend redoutable pour le calendrier d’une vente : tant que les documents ne sont pas remis, le délai de rétractation de l’acquéreur ne commence pas à courir.

Ce que la loi impose d’annexer

L’article L. 721-2 organise l’information en quatre familles. La liste ci-dessous en donne l’économie ; le texte lui-même en fixe la rédaction exacte.

L’identité juridique du lot

• le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, ainsi que les actes qui les ont modifiés, lorsqu’ils ont été publiés ;
• la fiche synthétique de la copropriété prévue par l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui regroupe les données financières et techniques essentielles du syndicat.

La vie collective

• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, lorsque le vendeur en dispose. Ce sont eux qui révèlent les travaux votés, les procédures en cours et les décisions affectant l’usage des parties communes.

L’état technique

• le carnet d’entretien de l’immeuble, tenu par le syndic en application de l’article 18 de la loi de 1965 et dont le contenu est fixé par le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 ;
• la conclusion du diagnostic technique global lorsqu’un tel diagnostic a été réalisé, ainsi que le cas échéant le plan pluriannuel de travaux.

La situation financière

• le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget payées par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
• les sommes susceptibles d’être dues au syndicat par l’acquéreur ;
• l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette du syndicat vis-à-vis des fournisseurs.

Ces dernières informations sont celles qu’un acquéreur ne peut obtenir d’aucune autre source : elles disent l’état de santé du syndicat, pas seulement celui du lot.

L’effet du défaut : le délai de rétractation se décale

L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation accorde à l’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation un délai de rétractation de dix jours à compter de la notification ou de la remise de l’avant-contrat.

L’article L. 721-3 du même code articule les deux mécanismes : lorsque les documents exigés par l’article L. 721-2 ne sont pas annexés à l’avant-contrat, le point de départ du délai de rétractation est reporté à leur remise.

Concrètement, une promesse signée sans les procès-verbaux des trois dernières années laisse l’acquéreur libre de se rétracter bien au-delà du calendrier prévu. Ce n’est pas la validité de la vente qui est en cause, c’est sa sécurité : le vendeur croit son acquéreur engagé alors qu’il ne l’est pas encore.

Pré-état daté et état daté : deux documents, deux moments

C’est la confusion la plus fréquente, et elle porte à conséquence parce que les deux documents n’ont ni le même régime, ni le même coût, ni le même destinataire.

	Pré-état daté	État daté
Statut juridique	Aucune définition légale ; document de pratique	Défini par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967
Moment	Avant la signature de l’avant-contrat	Avant la signature de l’acte authentique
Destinataire	Le vendeur, pour renseigner l’acquéreur	Le notaire chargé de la vente
Contenu	Reprend, en pratique, les informations financières de l’article L. 721-2	Trois parties : sommes dues par le vendeur au syndicat, sommes dont le syndicat est débiteur envers le vendeur, sommes incombant au nouveau copropriétaire
Honoraires du syndic	Non plafonnés par un texte	Plafonnés par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020

L’état daté est un acte du syndic, encadré : sa structure en trois parties et son plafond de rémunération sont fixés par voie réglementaire. Le pré-état daté n’existe dans aucun texte : c’est un document de pratique, né du besoin de disposer, dès l’avant-contrat, des informations financières que l’article L. 721-2 impose de communiquer. Sa facturation ne relève donc pas du plafond de l’état daté, et il peut être établi par le syndic comme par un prestataire tiers — plusieurs services permettent aujourd’hui d’obtenir un pré-état daté en ligne à partir des pièces de la copropriété.

Un point de vigilance : les deux documents décrivent une situation à une date. Un délai important entre l’avant-contrat et l’acte authentique impose une actualisation, faute de quoi les montants communiqués à l’acquéreur ne correspondront plus à ceux du décompte final.

L’opposition du syndic sur le prix de vente

La loi de 1965 protège le syndicat contre le départ d’un copropriétaire débiteur, par un mécanisme en deux temps prévu à son article 20.

D’abord, le notaire notifie au syndic la mutation. Le syndic dispose alors d’un délai de quinze jours pour former opposition, par acte de commissaire de justice, afin d’obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien copropriétaire. L’opposition régulière rend le prix indisponible à hauteur des sommes réclamées : le notaire les conserve jusqu’à règlement du sort de la créance.

Ensuite, le même article subordonne le versement du prix à la production, par le vendeur, d’un certificat du syndic datant de moins d’un mois attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat. À défaut, le notaire procède à la notification qui ouvre le délai d’opposition.

Ce dispositif explique la place centrale du syndic dans le calendrier d’une vente en copropriété : sans les documents qu’il détient et sans le certificat qu’il délivre, l’acte ne se signe pas dans les conditions prévues.

Ce que le syndic doit fournir, et dans quels délais

Le décret du 17 mars 1967 met à la charge du syndic la délivrance des documents nécessaires à la mutation. Trois observations pratiques.

La liste des prestations que le syndic peut facturer en supplément de son forfait est limitativement fixée par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 : les prestations liées à la mutation d’un lot y figurent, mais ce qui n’y figure pas ne se facture pas, comme le rappelle la note sur le contrat et les missions du syndic.

Le vendeur qui dispose déjà des pièces — procès-verbaux d’assemblée, règlement, carnet d’entretien — n’a pas à les racheter au syndic. L’article L. 721-2 vise la remise des documents, pas leur origine.

Enfin, l’anticipation est la seule variable réellement maîtrisable. Rassembler les procès-verbaux des trois dernières années et la fiche synthétique avant la mise en vente évite de découvrir, au moment de signer, qu’une assemblée a voté un ravalement dont l’appel de fonds n’est pas encore parti.

Travaux votés : qui paie quoi

Le principe est fixé par la loi de 1965 : les provisions du budget prévisionnel sont dues par le copropriétaire en titre à la date de leur exigibilité, et les appels de fonds afférents aux travaux hors budget suivent la même logique, appel par appel.

Ce principe est supplétif dans les rapports entre vendeur et acquéreur : la répartition économique de la charge peut être aménagée par l’avant-contrat, sans que cet aménagement soit opposable au syndicat, qui continue de s’adresser au copropriétaire en titre. C’est précisément pour permettre cet arbitrage que les procès-verbaux des trois derniers exercices doivent être communiqués. Le détail des clés de répartition figure dans la note sur la répartition des charges.

Où vérifier

L’obligation d’information relève des articles L. 721-2 et L. 721-3 du code de la construction et de l’habitation, créés par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR, en lien avec le délai de rétractation de l’article L. 271-1 du même code. La fiche synthétique est prévue par l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le carnet d’entretien par son article 18 et par le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001, l’opposition du syndic par son article 20. L’état daté et son contenu relèvent du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, et le plafond de sa rémunération du décret n° 2020-153 du 21 février 2020.

Deux points se périment vite et méritent une relecture à la source avant toute vente : le montant du plafond de l’état daté, fixé par le décret de 2020 et susceptible d’être revalorisé, et la liste des diagnostics techniques annexés à la vente, régulièrement étendue — notamment par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience et par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé. Ces textes sont tous consultables sur Légifrance dans leur version en vigueur, et service-public.fr en publie une synthèse tenue à jour.

L’ANIL met à disposition une fiche gratuite sur les documents à fournir lors de la vente d’un lot de copropriété. L’ARC documente la pratique des états datés du point de vue des conseils syndicaux.

Page mise à jour le 7 septembre 2026. Information générale sur les obligations légales du vendeur ; aucune situation particulière n’est examinée et aucun prestataire n’est recommandé.